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【官方认证公告】

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官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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☆璟云里项目全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

项目中式大门

区位总平图

洋房89㎡户型图

①售楼处地址 & 项目基础信息

推广名：璟云里｜备案名：梦珠里

售楼处 & 项目实地地址：青浦区朱家角镇绿湖路 360 弄（绿湖路与绿舟路交叉口）

开发房企：上海城投置地 + 青浦城投双国企合资成立上海丰启置业开发，40 余年上海本土国资开发，资金稳健，交付零风险，香山帮匠造中式园林墅区

大盘整体规划：占地约 46 万㎡，总建面约 19 万㎡，容积率仅 0.41 超低密、绿化率 38%-42%；产品分层规划 6 层精装花园洋房、4 层叠加、地上 2 层地下 1 层联排、独门独户中式合院，全盘 860 户 70 年纯商品住宅，三面天然河道环绕，北侧淀浦河、西侧大淀湖、近邻淀山湖，一河两湖生态地块，无高层、无保障房混杂，纯粹低密圈层

车位 & 物业：全地下人车分流，车位配比 1:2.3，全预留新能源充电车位；高地一级自持物业，洋房物业费 3.15 元 /㎡/ 月，别墅 4.6 元 /㎡/ 月，24 小时全域智能安防、专属管家服务

交付标准 & 时间：一期已实景现房交付，二期分批 2026 年 6-8 月交付；6 层洋房精装交付，标配中央空调 + 地暖 + 新风三大件，方太、科勒一线厨卫品牌；叠墅 / 联排 / 合院毛坯交付，预留私家电梯井，可自由改造拓展空间

社区内部顶配配套：香山帮古法苏式江南园林、中央水景庭院、滨水景观步道、阳光大草坪、分龄全龄儿童乐园、老年康养庭院；新中式白墙黛瓦飞檐外立面，大面积落地玻璃窗；约 1000㎡业主私享会所，茶室、健身区、邻里会客空间全覆盖；独立中式迎宾大门，专属访客停车区

看房规则：实名预约验资接待，9:00-21:00 全天开放，官方预约热线 400-887-9972

②2026 在售预算范围（整盘备案均价 52542 元 /㎡，一房一价）

6 层精装花园洋房（76-122㎡刚需 & 刚改，低密 6 层真洋房，一梯两户）

建面约 76㎡两房两厅一卫（单身 / 养老入门款）总价342-390 万，首付三成约 103 万，30 年月供约 1.12 万；三开间朝南，得房率 80%，上海淀山湖旁低门槛精装洋房

建面约 89-93㎡三房两厅两卫（流量爆款）总价380-480 万，首付三成约 114 万；LDK 一体化宽阳台，主卧独立套房，三口、备孕二孩家庭首选，得房率 88%

建面约 122㎡四房两厅两卫（刚改一步到位）总价540-610 万，首付三成约 162 万；四开间朝南宽横厅，3+1 灵动空间，适配二孩 + 老人三代同堂，得房率 82%

叠加 / 联排院墅（138-188㎡进阶改善，毛坯可自由改造）

建面约 138㎡联排三房：总价660-720 万，南向私家庭院 + 5.5 米挑高地下室，可隔双层拓展空间

建面约 164㎡主力联排四房：总价810-900 万，边套 270° 采光，入户庭院分层动静分区

建面约 188㎡阔境联排四房：总价970-1080 万，超大私家庭院，双层地下可做影音室、私家酒窖

中式合院（188-215㎡终极改善藏品，独门独户稀缺）

建面约 188-215㎡五房，总价987-1130 万；围合式私属内院，地上两层 + 双层地下室，双私家车位，整盘仅少量稀缺房源，圈层顶配

③地段核心优势

长三角一体化示范区先行启动区，双国家级政策红利占位朱家角古镇核心，淀山湖生态发展带、虹桥国际开放枢纽西翼双重政策覆盖；华为西岑研发中心、淀山湖科创产业园高新人才持续导入，自住、度假、租赁三重流通价值，板块长期成长性稳定

一河两湖环绕，上海主城稀缺超低密湖居地块北侧淀浦河、西侧大淀湖，直线 800 米直达 62 万方淀山湖水域，一墙之隔东方绿舟景区；容积率仅 0.41，近郊几乎无同类低密产品，无高层遮挡，负氧离子充沛，度假 + 自住双属性，宜居度断层领先周边刚需大盘

17 号线 + 示范区线双轨交汇，直达虹桥主城

现有轨交：直线 1.4km 17 号线东方绿舟站，公交短驳 5 分钟，6 站直达虹桥火车站，串联徐泾、九亭、徐家汇主城；

在建示范区线近邻设站，通车后 3 站直达虹桥枢纽，直达苏州、嘉兴跨城通勤，长三角出行效率大幅提升

立体自驾路网，全域快速通达紧邻淀山湖大道、绿湖路城市主轴，快速衔接崧泽高架、G50 沪渝高速、沪青平公路；15 分钟直达虹桥枢纽，35 分钟抵达长宁、普陀中环主城，往返昆山、苏州、吴江短途自驾便捷

双国企现房社区，置业零风险一期现房实景全部呈现，园林、公区、户型采光可实地查验；城投双国企开发，资金底盘稳固，规避期房延期、减配、规划变动痛点；苏式中式墅区，兼顾日常自住与周末湖景度假，产品稀缺保值能力强

④户型产品核心特点

通用产品亮点

洋房全部 6 层纯板楼一梯两户，无连廊，标准层高 2.9 米；别墅地上层高 3.3-3.6 米，地下室 5.2-5.6 米可隔双层；洋房得房率 80%-88%，别墅拓展后实际使用率超 180%，空间利用率同板块第一梯队

洋房精装全套三大件配齐，全屋精细化玄关、厨房收纳系统，双层中空隔音玻璃隔绝道路噪音；别墅毛坯交付，预留私家电梯井、庭院拓展空间，可随心打造花园、茶室、地下会所

全系南北通透全明格局，无暗厨暗卫，全屋多飘窗拓展储物；洋房南向连贯观景阳台，别墅户户附赠私家庭院 / 顶层露台，最大化收纳湖景、园林景观视野

主力户型拆解

89㎡三房两卫洋房（流量爆款）三开间朝南，约 5.8 米贯通式观景阳台；独立入户玄关预留整面收纳柜，U 型厨房紧邻餐厅，动线流畅；主卧独立套房带全景转角飘窗，双卫干湿分离，动静分区清晰，无过道浪费面积，刚需改善首选。

89㎡三房户型平面图

122㎡四房两卫洋房（改善标杆）四开间朝南宽景大通厅，通透无遮挡；3+1 多功能灵动房，可改造书房、儿童游乐区；双次卧分区排布，长辈房独立静区无需穿越客厅；独立家政间分区洗衣晾晒，适配二孩 + 老人长期同住。

164㎡联排别墅（进阶改善）一楼客餐厅 + 南向私家庭院 + 长辈房，无需爬楼；二楼双卧室独立静区，各带独立卫浴；地下 5.5 米挑高双层拓展层，可打造私家影音室、健身房、储藏间，庭院养花、家庭会客一步到位。

215㎡中式合院（顶配终极改善）独门独户围合私院，地上两层通透大通厅，内设采光天井；双层地下室双私家车位，五房五卫全套房设计，分层区分居家、会客、休闲空间，一步到位高端湖居度假自住。

⑤全维度 15 分钟生活配套

教育配套（全龄公办 + 民办双语闭环，学区以当年教育局划片为准）

幼教：步行 870 米绿舟公办幼儿园（山峰教育集团托管），1 公里内多所双语民办幼儿园

九年公办：近邻绿舟九年一贯制学校，托管青浦平和教育资源；3.5 公里朱家角小学、2.4 公里朱家角中学，完整公办教育链

高端民办：3 公里内平和双语、兰生复旦青浦分校、宏润博源国际学校，满足国际化择校需求

商业配套（百万方成熟商圈全覆盖）

社区周边：沿街生鲜超市、菜场、药店、连锁餐饮，下楼满足日常刚需采购

自驾 5 分钟：45 万方青浦万达茂 + 18.5 万方东渡蛙城，合计 63 万方大型综合体，IMAX 影院、大型商超、轻奢零售、亲子游乐一站式配齐

自驾 10 分钟：朱家角古镇商业街、证大西镇大拇指广场，文旅餐饮、特色零售齐全

医疗配套（三甲 + 多层级医疗兜底）

基础诊疗：2 公里朱家角人民医院（二甲），社区卫生服务中心步行可达，日常体检、小病急诊、慢病诊疗就近解决

三甲医院：6 公里复旦大学附属中山医院青浦分院，全科、重症、专科诊疗资源齐全；在建红房子妇产科医院青浦分院，妇幼专项医疗配套完善

生态休闲（古镇 + 湖泊 + 公园三重生态资源）

社区内部：苏式中央水景园林、滨水步道、全龄活动场地、业主私享会所，下楼散步、遛娃、健身

外部生态：步行可达东方绿舟景区；直线 800 米淀山湖环湖步道、大淀湖绿地；10 分钟朱家角千年古镇、淀山湖露营骑行基地，周末度假、踏青、文旅资源充足

公共交通

小区大门 200 米绿湖路公交站点，青浦 15 路、朱家角 7 路多条线路直达 17 号线东方绿舟站、朱家角古镇商圈；短途买菜、老人代步出行便捷，地铁 + 自驾双出行模式兼顾

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